なんてったって物件購入
不動産投資の世界ではよく、「千に三つ」などと言ったりします。
１０００件の物件があっても、「本当に良い物件は、そのうち３件」
という意味なのですが、「本当にそうだなあ」と感じます。
なぜ売却するのか、その理由が大切です！！
考えてみて下さい。本当に良い物件、稼いでくれる物件だったら、手放したくないはずです。
「なんで売るんだろう？」という、
素朴な疑問が湧いてきますよね。
もちろん、ちゃんとした理由があればわかります。
例えば、相続とか倒産・民事再生など
仕方なく売りに出された物件です。
売る側の立場に立ったら、
誰でも少しでも高く売りたいと思うはずです。
古くなり、手間がかかり始める前に売却して、
もっと新しく魅力ある物件に乗り換えたいのかもしれません。
いわば「出口物件」をあなたが買ってあげる必要はありません。
わかりやすく言うと、人気のない「空室地獄物件」、「危ない物件」は、
トランプのババヌキに例えれば「ババ」のように所有者がくるくる変わっているのです。
絶対ババを掴んでは、いけません。
不動産投資における「良い物件」とは？
よく、中古車を買う時に、
「平成●年式・ワンオーナー車」
なんて書いてあるのを見たことがあると思いますが、あれは、「問題のある事故車じゃないよ」というアピールなのです。
アパート・マンションもそれと一緒で、程度の良いもので、なおかつ割安なものを選ばないと、
あわてて売却するはめになってしまいます。
ここで、不動産が車と違うのは、
事故があった物件の方が良いということです
(＠O＠)
破産や民事再生、競売などバーゲンセールせざるを得ない物件が◎優良物件で、
普通の人が普通に売る物件は、×出口物件、ということ、
つまり、普通の物件は、おいしくない物件であるということをご理解下さい。
弊社物件購入コンサルにて物件購入されたお客様の声
不動産投資で成功されたお客様の一例をご覧下さい！
 中古と変わらない利益を確保できるとは驚きです | ||
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| 3件目まで中古物件での不動産投資を行ってきましたが、4件目に多田様のお勧めもあり、新築に挑戦してみました。私には新築物件購入に当たり懸念点がありました。中古物件よりも利回り、費用面で不利になるのではないか？というものです。 しかし、実際に新築を持ってみると、近隣の賃貸物件よりも間取り等でアドバンテージがある為、入居付け、家賃設定も楽でした。また、私が他に持っている中古物件と変わらない利回りを新築物件で確保することができました。やり方によって、中古と変わらない利益を確保できるとは驚きです。 銀行への融資付けでは、多田様を通すことでスムーズにお取引させて頂けました。個人ではこれほどスムーズにお取引させて頂けなかったと思います。私は融資付けだけでも、多田様のコンサルを受ける価値があったと思います。物件建築中の際も、外壁のデザイン、内装設計において、多田様と私で意見が食い違うこともありました。単なるディベロッパーであれば私の好みどおりに設計してしまうところですが、コンサルタントとして、プロとして忌憚のない意見でぶつかって頂けたことにも大変感謝しています。 今後とも末永いお付き合いができればと思っております。 | ||
| 川崎市 M.O 様 |
完成後すぐに満室となり、利回りの高さに驚き | ||
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| この度は私のアパート建設にあたり、大変お世話になりました。私自身、初めての不動産投資だったのですが、多田さんの丁寧かつ、的確なアドバイスのお陰で、安心して計画を進めることが出来ました。銀行融資の際も多田さんに間に入って頂いて保証人なしで問題なく融資が下りましたし。日本橋財産コンサルタンツのスタッフの皆様のご協力のお陰で、外観も内装もお洒落で素敵なアパートが完成しました。多田さん、スタッフの皆様本当に有難うございました。完成後すぐに満室となり、その利回りの高さに驚きました。大家業を行っている私の友人達も「新築でその利回りは凄いね」と皆ビックリしていました。順調なスタートを切ることが出来て、以前よりも更に不動産投資に対する意欲が増してきているのを感じています。また新築アパートを建てる時には、多田さんにお願いしようと思っております。今後ともよろしくお願いします。 | ||
| 市川市 Y.O 様 |
新築とは無縁と思っていた私が 晴れて新築からのアパート投資入門に至りました。 | ||
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| この度は、無事に新築物件が完成し満室になりましてありがとうございました。当初は、新築とは無縁と思っていました私が、晴れて新築からのアパート投資入門に至りました。新築は、いろいろな面（融資、建築知識、利回りが出ない）でハードルが高く、手が出せないと考えておりましたが、全くの誤解でした。多田様からの的確なアドバイスを頂き本当に感謝しております。結局、高収入でないサラリーマンの私としては、木造新築が良かったのだと思います。自分のステージや目標達成に、様々な不動産投資法が巷では出回っていますが、利回り重視でリスクを取るより、堅実に、着実にキャッシュが増えていく新築木造アパートが30代（年収700万以下）の子育て世代には向いていると思います。引き続き2棟目もよろしくお願いします。 | ||
| 八千代市 Y.I 様 |
日本橋財産コンサルタンツが扱う不動産投資物件
弊社では、金融機関・ノンバンク・サービサー・弁護士案件など、
特に秘匿性の高い物件を中心に扱っています。いわゆる、任意売却物件です。
売却理由が明確で、売り急ぐ理由もあり、相対的に割安だからです。
従いまして、物件のご紹介については、弊社との守秘義務契約を含めた、
コンサルティング業務委託契約を事前に締結いただきます。
もちろん、当初のご相談などは、無料にて対応させていただきます。
納得いくまで、この私自身がご相談させていただきます。
いわゆる、物件の通販は行いませんので、
弊社事務所までお越しいただける方、限定のサービスとさせています。
弊社は、東京駅５分ほどの場所ですので、お気軽に遊びにいらして下さい。
不動産投資に関する無料相談のお申し込みは、今すぐこちら。
弊社物件購入コンサルにて物件購入されたお客様の声
不動産投資で成功されたお客様の一例をご覧下さい！
３ヵ月半で希望に合う物件を購入でき、びっくり | ||
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| この度は、大変お世話になり、有難うございました。お陰様で、満足のいく物件を購入する事ができ、大変感謝致しております。御社にご依頼後、３ヵ月半で希望に合う物件を購入でき、びっくりしています。私の希望をよく聞いて下さり、決して「できない」とは言わずに、それを叶える為に奮闘してくださった多田さん、小林さんのおかげです。担当して下さった小林さんも、物件探し、売主さんとの交渉、銀行への打診等々、スピーディに、精力的に動いて頂き、大変助かりました。双方にとって納得のいく形で交渉をまとめて頂き、売主さんと良い関係が築けたのも大きいですね。（今後物件の管理をお願いする事になったので。）全体として、大満足の取引でした。是非、次も宜しくお願い致します。 | ||
| 神奈川県横浜市 K.T 様 |
大手さんとは違い親切・丁寧な対応で感謝 | ||
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| 今年初めてサラリーマンオーナーになりました。以前から興味がありましたがやはり最初は何も知識が無かった私に色々なアドバイスを頂きありがとうございました。購入した物件も任意売却だったので都心で立地も良く、駅からも近い好物件を安く手に入れる事が出来ました。心配だったのが購入時この物件で雨もりの修繕が必要だった事と担保差し押さえで入居者の募集を行っておらず8部屋中4部屋が空室でした。購入後はサラリーマンで平日身動きできない私に替わり、担当者の方が安いリフォーム業者を探してくれて、私の限られた予算内で修繕を完了して1ヶ月後には全て満室にして頂きました。大手さんとは違い親切・丁寧な対応で感謝しております。今後も宜しくお願いします。 | ||
| 神奈川県川崎市 T.O 様 |
多田和憲が経験したどり着いた結論
私自身、中古の収益物件を買いたいと思って、
東京都内や千葉県など、相当時間かけて探し回った経験があります。
しかしながら、なかなかぱっとした物件がなく、悩んでいました。
当時はまだサラリーマンでしたから、購入後のリスクについても、考えに考え抜きました。
そして、最後に出した結論が、「土地からの新築」だったのです。
そういえば、有名ブロガー、有名コンサルタントの方々も、
みんな中古から始めていますが、その後、新築に移行していると思いませんか？
(*ﾟｰﾟ)
簡単にお伝えすると、こういうことです。
ここは、絶対に押えておくべき、ポイントですので、必ずお読みください！！
わたくし、多田和憲は、元銀行員です。
銀行員・元銀行員は、こういう見方をしているのです！！
銀行員・元銀行員から見た 不動産投資「絶対押えるべきポイント」
- 銀行員は、「不動産投資は、地主さん・相当の資産家・高額所得者が行うもの」
という、こり固まった考えを持っている。 - 万が一失敗した場合は
「サラリーマンが何をやっているんだ、それ見たことか」
と言わんばかりに、なかなか大規模修繕費用などを融資してはくれない。
特に確定申告を赤字にしていたりすると、冷たい対応をされるため、
下手をすると、はまってしまう可能性がある。 - アパート・マンションがおかしくなってくる（返済が滞ったりする）のは、築２０年を過ぎたころからという、長年の経験則がある。
築浅のうちは、比較的リスクが低く堅実な事業、
だから築浅のうちに返済を完了したい。 - 築２０年の物件を買って
そこからさらに２５年ローンなんて、絶対いやだ！！ - 耐用年数４７年だからって
自分はそんな古いマンションには住みたくない！！買いたくない！！ - ＲＣだろうがなんだろうが、絶対いやだ！！
- 築２０年で利回り１３％の物件を買うより、築２０年目には、返済を終えたい。
- 安全に返済が出来て、少し手残りがあれば、それでいい。
- ２０年以内に土地を手に入れて（無借金になって）
地主さんの仲間入りをしたい。 - 子育て資金の足しにしたり、老後の備えにしたい。
- 一棟やってみて、順調なら少しずつ物件を増やしていきたい。
私としては、新築で１０％を超えていれば、絶対に下手な中古を買うよりも、
いいに決まっている、という信念があります。出口が必ずあるとは、限らないからです。
弊社物件購入コンサルにて物件購入されたお客様の声
不動産投資で成功されたお客様の一例をご覧下さい！
キャンセル待ちが出る程の人気で即満室に | ||
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| この度は、大変お世話になりました。お陰様で、念願の物件１棟目を取得、そして無事満室での賃貸経営のスタートを切る事が出来ました。大変感謝しております。本当にありがとうございました。 初めて多田さんにお会いし面談をさせて頂いた際、こちらの非常に厳しいとも言える希望内容に対し『私もコンサルタントとしてスタートを切ったばかりの1年生、一緒に頑張りましょう』とポジティブな回答に本当に心強く安心してお願い出来ました。特に私たちの第１条件であった『保証人無しで、そして希望に近い金利での融資実行』と言う、難関中の難関に対し、見事に希望に合う銀行を探して、金利交渉まで行って頂きました。 『正直厳しいかな？』多田さんにお願いして駄目なら、しばらく時間をおこうと思っていました。平日の銀行側との調整など、サラリーマンの私には、ハードルが高く厳しいものでしたが、多田さんは、元銀行マンと言う事もあり、銀行の内情も知り尽くされているプロ！安心してお任せする事が出来ました。しかし、、、12行も足を運んで頂いたにも関わらず、銀行側のルール、前例が無いの一言で話が流れる事も。最終的に融資OKの銀行が1行だけとは。。。正直ビックリしましたし私の様なサラリーマンの立場では、時間もとれず断念していた事でしょう。 また、土地探しから建築会社さん、設計士さん、不動産仲介会社などの選定・調整など親身になって動いて頂き、その結果、この地域には類を見ない建物が出来上がり、入居付けに関しても、キャンセル待ちが出る程の人気を頂き、即満室、入居者さんからも大変喜ばれています。 海外では、プロパティーエージェントなどを利用するのが多いと聞いています。サラリーマンの立場では、思う様に時間も取れませんので信頼のおける日本橋財産コンサルタンツの皆様にまたお願いするかと思います。これからも宜しくお願いします。そして本当にありがとうございました。 | ||
| 葛飾区 T.K 様 |
新築でも不安なく建築でき、ほどなく満室。 コンサルティングのおかげです！ | ||
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| この度は、私の初めてのアパート建築に的確なアドバイスをいただきまして、ありがとうございました。会社が外資系のため、当然終身雇用は期待できず、何か将来にわたって安定した投資案件はないかと模索していく中で、当初は投資額が小さくて済む中古のアパート物件の資料を100件以上取り寄せて、その中でおよそ30件程、自分の目で見て回りました。 しかし10～20年程度で中古市場に出てくるのは、立地か物件の状態に問題のあるものばかりで、どうしても購入に踏み切ることができませんでした。 一方、新築で建てると、最低でも投資額が中古の2・3倍となってしまうことから、どうしても躊躇してしまい、悶々とする日々が続いていました。 そのような経緯を多田さんに相談したところ、自身も新築アパート投資家であった経緯から、私の不安点をひとつひとつ丁寧に解決した上で、私の自宅に近く、立地面も希望に合った土地の紹介や、通常よりかなり短い建築期間にもかかわらず、数社とコンペを行った上で、割安な建築費用で建築会社との交渉をまとめていただきました。 また、建築の最終段階では、市の環境事務所との折衡を、平日に時間の取れない私に変わって引き受けていただき、とても助かりました。 新築後、ほどなくして満室となりましたが、入居者も均衡の大学病院に勤務する医師や看護師、医学生が多く、今後も不安なくアパート経営を続けていくことができそうです。今後とも宜しくお願いします。 | ||
| 千葉市 T.M 様 |
日本橋財産コンサルタンツのコンサルティングプラン（不動産投資）
世界に一つしかない、オリジナルアパートをクライアント様と
一緒に企画、設計した場合、地価の安い場所であれば利回り１２％を超えます。
東京など地価の高い場所では、もう少し利回りが下がりますが、
悪徳業者のように、千万単位のべらぼうな利益を
頂くわけではありませんし、建築業者さんとの値引き交渉も、
責任を持ってやっていきます。
コンサルティングフィーは、設計料を含めて建築費の７％です。
値引き交渉などもお手伝いさせていただきますので、
めちゃくちゃリーズナブルなコンサルティングなのですが、
重大な弱点もあります。
クライアントさんが、もし100人来てしまったら、とても対応出来ません。
今の状況では、せいぜい多くてもあと10名様がやっとの状況です。
ということで、若干のバーを設けています。
ざっくばらんに言いますと、コンサル契約時に税込１０万円をいただいています。
この金額をお支払いただけない方は、ご縁がなかったと思っています。
先日お越しいただいたクライアント様は、約４時間位お話ししたその後に、
ご契約いただきましたが「その時の話だけでも十分１０万円の価値がある」
と、言っていただきました。
コンサル冥利に尽きると思い、心が温まり、目頭が熱くなりましたが、
もう一点ほどお願いをさせていただきました。
リーマンショックの直後は、掃いて捨てるほど物件がありましたが、
ここ最近は、かなり優良物件自体が減っているのが現状です。
銀行や金融庁のスタンスが変われば、いつまたおいしい物件が、
市場に出てくるかわからない状況ですが・・・。
中古物件のみに限定したコンサルは行わないことに致しました。
土地から新築するパターンも含めて１年間のお付き合い、
毎月のご提案などさせていただき、１年経っても話がまとまらなければ、
その場合は、ご縁がなかったということで了承してもらうことにしました。
今コンサルさせていただいている方々は、ほとんど半年以内で決まっていますが、
理想が高すぎると、決まらないこともありえます。
中古物件がない場合は、新築も提案させていただきます。
設計士プランニングなど含め、完成に至るまでの手間も大きく違ってきますので、
契約金を含め、ご了承いただきたいと、存じます。
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「３人寄れば文殊の知恵」といいますが、コンサルティングって、簡単に言えば、
専門家集団の知恵や工夫と任意売却などの情報、
蓄積された弊社アパマンノウハウのコラボレーションと言えます。
本や教材だけの知識では、絶対危険です。
早まって、ババを掴んでしまわぬよう、善は急げ
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代表取締役
